期货期权规避风险李宇嘉:楼市“小阳春” 京沪深有何差别?

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  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

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  近期,貌似楼市又开始热闹了!

  春节前后累积需求释放,银行贷款额度充足,“早放贷、早收益”,开发商新一年业绩压力又来啦。购房者、开发商、银行三方加持下,每年期货期权规避风险3-4月,楼市成交量会比以往好一些。中介、开发商、自媒体,借助调控真空期,展开“营销攻势”,也是“小阳春”的推手。

  俗话说,“价随量走”。对京沪深等大城市,成交量连续3个月反弹的话,市场情绪立马被焐热了,价格就起来了。到底,“小阳春”的成色怎么样?哪些城市的“小阳春”值得关注?想买房的,有的开始焦虑,生怕错过这波,又一年白忙活,该怎么选择呢?我们做一个系列。

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  就国内的大城市而言,北京、上海、厦门,这三个城市经历了2017年以来的持续调整,深圳自2018年下半年开始调整。截至2月,北京、深圳二手房价格自高点回撤了10%,上海和厦门分别下跌了19%和24%,环京地区更是下跌了37%。小阳春,从成色来排序,主要是上海、厦门、环京(廊坊)、深圳。

  房价下跌风险释放大,城市刚需强大,自然形成“小阳春”。京沪深等一线城市是楼市的扛把子,最有代表意义。贝壳统计,一线城市一季度成交量同比减少4.8%,但3月累计增加23.9%。我们以京沪深为例分析,并选择分散决策的、更有代表性的二手房市场来分析。

  首先看前期回调幅度最大的上海。1-2月上海二手房同比增长41%。一季度房价上涨10.6%,3月上涨9.2%。挂牌二手房价调涨占比,由年初的17%升至28%,提高了11个百分点。新增客源量3月以来增长65.8%,年初以来增长35.7%。卢俊监测了2695个活跃小区,监测的3月活跃小区上涨与下跌≈1:1,上涨小区数首次超过下跌小区。

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  接下来看北京。数据详实,先分析二手房,再看新房!

  一季度,北京二手房成交套数增长8%,3月增长44%;成交量3月启动,相对1-2月明显增长,比去年有较大幅度提升。成交价格,一季度上涨0.8%,3月下跌1.2%。二手房挂牌价调涨占比,由年初的16%提高至3月底19%。

  实话说,北京有回暖极限,远远比不上上海。原因在于,新房对二手房形成巨大的挤压。克而瑞统计,2018年至今,北京新房供应73900套,成交39400套,供应远远超过需求。截至2019年2月,北京新房存量67400多套,去化周期24个月。

  北京市场回暖,除预期好转、利率下行等共同原因,还有2个原因:

  一是四环内优质限竞房入市,如国风长安、西城天铸、金融街(行情000402,诊股)•融府、佑安府等,并由此形成一波成交热潮。非优质地段的,仍不太受待见。一季度TOP的项目有5个限竞房。

  二是限价有所松动,憋屈了一年多的高溢价产品(如泰禾)开始抢收。但注意,尽管限价松动,但这些项目售价依旧低于同区域二手房。

  总之,市场回暖不足以达到真正“小阳春”行情。预计,2019年北京二手房(占市场份额80%)仍将被限竞房死死地压住,特别是价格。

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  然后看深圳。先看贝壳,再看中原,综期货期权规避风险合起来更明了!

  一季度,深圳二手房成交套数下降31%,3月下降19%。尽管成交量下跌,但相对于1-2月大幅下滑,还是明显改善。二手房价格方面,一季度上涨10%,3月上涨8.5%。价格调涨占比:由年初的25%提高至3月底的30%,提升5个百分点,与2018年一季度差别并不大。

  中原统计数据显示,3月深圳二手住宅成交4551套,同比下降15.1%,成交量为去年10月以来新高。中原领先指数报881.2,环比上升0.95%,指数在六连跌后连续两月回升(房价弱势反弹)。

  即便有大湾区超级利好,按揭利率迅速从年初的上浮15%将至5%,以及全国层面的环境好转,但3月深圳二手房成交下跌15%,显示深圳楼市筑底更明显,“小阳春”成色不足。从二手房挂牌价调涨占比变化看,深圳与北京类似,远逊于上海、厦门等前期回调明显的城市。

  原因是,北京、上海经历2016年10月和2017年3月(认房又认贷、二套房首付比例提至60%、商住冷冻等)两轮严厉的楼市调控,回调时间和幅度都很明显,而深圳调控分布在2016年10月和2018年7月。2018年“7.31”调控之前,相比京沪穗,深圳二手房市场还很火爆。

  2018年上半年,中原三大指数呈现上升趋势:经理指数基本维持在55%以上(市场景气),高峰期在66%;报价指数由年初的40%上升到年中的54%。价格走势看,领先指数维持上升趋势,未有回调,走势较强。“731”新政后,市场掉头往下,领先指数连续6个月下跌。也就是说,深圳楼市只调整了半年。

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  总结来看,上海是实实在在的“小阳春”,前期调整幅度大(房价回撤了19%),厦门也是如此(囿于篇幅,不再展开,具体可以参考兴业证券(行情601377,诊股)最新的二手房周报);尽管北京回调时间与上海类似,但二手房价格回调幅度(10%)不及上海(19%)。3月二手房成交量明显回升,但限竞房巨大供应的压制,仅有19%的二手房挂牌价上调,“小阳春”成色不足,有待观察。

  深圳二手房市场:一是调整时间短。真正调整,开始于2018年8月份,至今仅回调了6个月,相比京沪调整近2年,调整时间短;二是前期回调幅度小。去年8-12月,深圳二手房价格回撤6%,2018年8月-2019年2月,回调10%,2018年二手房成交量未下调(微增1.6%);三是尽管今年交易回升,但并未“放量”,反同比还在下跌,而京沪二手房成交量已开始同比增长。量上不来,市场对价格很敏感,“小阳春”能走多远?我们下一篇再详细阐述。

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